随着新加坡经济在疫情后逐渐稳定，工业地产市场在经历了两年的快速增长后开始降温。尽管租金继续上涨，但增速放缓，2024年第二季度租金环比仅上涨1%，为自2022年初以来的最低增幅。

然而，工业地产依旧是稳定的收入来源，主要房地产投资信托（REITs）尽管面临成本上升和经济挑战，仍显示出较强的韧性。

市场概况：韧性依旧但增速放缓

2024年第二季度，新加坡工业地产租金同比增长6.6%，入住率微升0.3%至89%。在新加坡六大以工业为主的房地产投资信托（S-REITs）中，其国内市场的业绩表现各异。

由于借贷成本上升和运营费用增加，除丰树工业信托（SGX: ME8U）外，其他REITs的每单位分配收益（DPU）均出现同比下降。

丰树工业信托表现突出

在2025财年第一季度，丰树工业信托报告显示其DPU同比增长1.2%，这得益于其近期收购的大阪数据中心的强劲贡献以及其整个投资组合中的租赁续约情况表现良好，入住率上升至91.9%，新加坡物业的平均租金增长率达9.2%。

行业租金逆转普遍积极

尽管财务结果参差不齐，但所有六个工业类S-REITs均实现了正向租金逆转，幅度在2.6%至16.8%之间。其中，Sabana工业信托（SGX: M1GU）以16.8%的租金逆转率领先，标志着其连续第14个季度实现正向租金增长。

强劲的资产负债表支持增长灵活性

财务上，这些REITs的资产负债表依然稳健，平均杠杆率为37%，远低于50%的监管上限，这为通过收购和资产组合优化实现进一步增长提供了空间。

例如，ESR-Logos REIT（SGX: J91U）利用其财务优势，在日本和新加坡进行了7.726亿新元的战略性收购，进一步实现投资组合的多元化，并与其绿色和可持续发展战略相一致。

估值：折扣带来投资机会

尽管这些REITs财务状况稳健，但由于高利率环境和全球不确定性，其股价今年平均下跌6.1%。目前，它们的交易价格低于其典型的市净率（P/B）比，为寻求价值的投资者提供了潜在的机会。其中，丰树物流信托（SGX: M44U）、ESR-Logos REIT和Sabana工业信托在相对其五年历史平均水平下表现出最大的低估值。

前景：稳定性与潜在的上行空间

长期来看，新加坡工业REITs的前景依然看好。这些资产继续提供稳定回报，仅次于数据中心REITs的总回报率。此外，若9月可能出现的利率下调，有望提振投资者信心，推动对该领域的重新兴趣。

对于寻求稳定与增长结合的投资者而言，新加坡工业REITs在市场变动中提供了具有吸引力的机会。