シンガポール経済は感染症流行後に徐々に安定する中、工業用不動産市場は2年間の急速な成長を経て冷え込み始めている。賃料は上昇を続けているものの、伸び率は鈍化しているが、2024年第2四半期の賃料上昇率は前期比1％にとどまり、2022年初め以来の低い伸びとなった。

しかし、工業用不動産は依然として安定した収入源であり、大手不動産投資信託（REIT）はコストの上昇や経済的課題にも関わらず回復力を示している。

市場の概要: 回復力は残るが成長は鈍化

2024 年第 2 四半期、シンガポールの工業用不動産の賃料は前年同期比 6.6% 上昇し、稼働率は 0.3% 上昇して 89% となりました。シンガポールの産業特化型不動産投資信託（S-REIT） 6 つのうち、国内市場でのパフォーマンスはさまざまです。

メープルツリー・インダストリアル・トラスト（SGX: ME8U）を除く他のすべての REIT は、借入コストの上昇と運営費の増加により、1 口当たり分配金利益 (DPU) が前年比で減少しました。

Mapletree Industrial Trust がアウトパフォーム

Mapletree Industrial Trust は、2025 年度第 1 四半期に、最近買収した大阪のデータセンターとポートフォリオ全体の良好なリース更新と稼働率が大きく貢献し、DPU が前年比 1.2% 増加したと報告しました。その率は 91.9% に上昇し、平均賃料も上昇しました。シンガポールの不動産の成長率は9.2%に達しました。

業界の賃料反転は概ねプラス

財務結果はまちまちでしたが、産業用 S-REIT 6 つすべてが 2.6% から 16.8% の範囲でプラスの賃料反転を達成しました。その中でも、サバナ・インダストリアル・トラスト(SGX:M1GU)は16.8%の賃貸反転率で首位に立ち、14四半期連続で賃貸料のプラス成長を記録しました。

強固なバランスシートが成長の柔軟性をサポート

財務面では、これらの REIT のバランスシートは引き続き良好で、平均レバレッジは 37% で、規制の上限である 50% を大幅に下回っており、買収や資産ポートフォリオの最適化を通じてさらなる成長の余地があります。

たとえば、ESR-ロゴス REIT (SGX: J91U) は、その財務力を活用して日本とシンガポールで 7 億 7,260 万シンガポールドルの戦略的買収を行い、ポートフォリオをさらに多様化し、グリーンで持続可能な開発戦略に沿っています。

バリュエーション: 割引により投資機会がもたらされる

これらのREITの財務内容は堅調であるにもかかわらず、高金利環境と世界的な不確実性により、株価は今年平均6.1％下落した。同社は現在、典型的な株価純資産倍率（P/B）を下回って取引されており、価値を求める投資家にとって潜在的な機会となっている。その中で、メープルツリー・ロジスティクス・トラスト（SGX: M44U）、ESRロゴスREIT、およびサバナ・インダストリアル・トラストは、過去5年間の平均と比べて最も低い評価額を示しました。

見通し: 安定性と上向きの可能性

長期的には、シンガポールの産業用 REIT の見通しは引き続き明るいです。これらの資産は、データセンター REIT の総収益に次ぐ堅実な収益を提供し続けています。さらに、9月の利下げの可能性により、投資家の信頼感が高まり、このセクターへの新たな関心が高まることが予想されます。

安定と成長の組み合わせを求める投資家にとって、シンガポール工業用REITは市場変動の中で魅力的な機会を提供します。