什么是商业地产？

房地产市场通常分为两类：住宅地产和商业地产。

住宅地产由专门设计用于居住的房产组成，例如房屋、独立公寓和公寓。由于分区法的规定，住宅物业不能用于开展业务——您可以偶尔在后院举办庭院旧货出售活动，但不能在地下室外经营餐厅。

商业地产由旨在赚钱或为他人提供赚钱场所的房产组成，例如办公楼、餐馆、购物中心和公寓楼。

两者之间的区别可能有些模糊，尤其是在公寓楼方面。人们住在公寓楼里，但没有人只是为了住在那里而购买整栋高层建筑——他们试图通过将单个单元出租给其他人来赚取利润。这些单位本身是住宅物业，而整个建筑被视为商业地产。

商业地产传统上分为四类：

多户住宅：这些是公寓大楼和其他拥有多个居住单元的房产，多户建筑必须拥有五个或更多居住单元才能被视为商业地产。

写字楼：公司购买或租赁办公空间，为员工提供工作和协作的场所。写字楼通常为投资者提供稳定的收入，因为公司不会经常搬迁办公室。写字楼大致分为以下几类：
          A 级建筑：在最理想的地点建造最高品质的建筑，拥有最广泛的设施，如健身中心、花园、屋顶等。
          B 级建筑：一般或较旧的办公楼，设施较少，豪华感较差，通常位于需求较少的地区，例如郊区或小镇。
          C 类建筑：位于不良地点的低质量办公楼，通常至少有 20 年的历史，可能需要进行大规模翻修。
零售：此类别包括用于向消费者销售产品的企业的所有财产，例如商店和餐馆。零售物业包括购物中心、商业街、单体店面和餐厅空间。

工业：工业产权包括用于制造或大型商业储存的所有房地产，例如仓库或制造工厂。工业地产通常位于住宅区、购物区和商业区之外，必须遵守严格的分区法规，通常由单个租户或企业主占用。

有些建筑物并不完全属于某一类。例如，医院和自助仓储设施不属于上述任何类别，但仍被视为商业地产，因为它们用于开展业务，而不是提供住房。

同样，混合用途开发将不同类型的房产合并为一。例如：一栋公寓楼和购物中心相结合，为租户提供独立的起居区，方便购物和前往餐厅。

投资商业地产的优点和缺点

与投资股票市场相比，投资任何类型的地产都有一个主要优势：您购买的是实物财产。

当您投资股票时，总是存在所投资的公司倒闭的风险，且股票价值有可能跌至 0。对于房地产，即使市场发生变化，您拥有的财产仍然是有形的，并且永远有价值，这意味着房地产可以实现投资组合多元化，并将风险分散到不同类型资产。

然而，与住宅地产相比，商业地产具有一些独特的优势：

更长的租赁期限：与住宅物业不同，写字楼或购物中心等商业物业的租户往往会长期居住，这为投资者带来更稳定的现金流，许多租约的期限长达数十年。

更高的投资回报：与住宅地产投资相比，商业投资往往具有更高的回报，主要是因为其租赁期限较长且可入住的租户数量较多。然而，回报受到特定区域商业空间市场的影响，例如与空间需求相比有多少可用空间，以及整体经济状况如何。

资本收益：购买商业地产时，您所拥有的建筑物的价值可能会上涨或下跌。从历史上看，尽管间歇性低迷，但房地产市场仍逐年增长。如果这种趋势持续下去，建筑物的价值就会增加，您可以出售它以获取利润。

但商业地产也并非没有缺点：

前期成本较高：购买多户住宅比购买单户住宅贵得多。

风险较高：商业地产通常是风险较高的投资，不仅因为它的前期成本更高，而且因为潜在租户较少，这可能会使出租空间和收回成本变得更加困难。此外，尽管租赁期限较长，但企业的财务状况可能不如收入稳定的住宅租户，导致租户流失的风险增加。在经济危机期间尤其如此，可能首先严重打击零售商和其他企业，但住宅租户仍然需要一个居住的地方。

如何购买商业地产？

投资者可以通过两种方式投资商业地产：

• 直接投资：如果有能力，您可以直接购买商业地产，或通过贷款融资。由于商业地产是一项风险较高的投资，这条路线最适合拥有丰富行业经验的投资者。
• 间接投资：大多数投资 CRE 的人都是通过房地产投资信托基金 (REIT) 进行投资。这些公司是房地产投资组合，通过支付租金产生利润，然后将这些利润分配给股东。大多数房地产投资信托基金像股票一样公开交易，使投资者更容易买卖它们。

什么是最佳商业地产？

没有哪一种商业地产适合所有投资者，每种类型的房产都有其优点和缺点，最佳的商业地产投资可能会因地区、市场趋势以及特定投资者的知识、经验和资源而异。

例如，由于房地产是一个高度本地化的市场，因此投资工业产权在某一个地区可能有意义，但在另一个地区可能并不理想。