前不久，美联储决定将利率下调50个基点，标志着全球金融环境的宽松，显著提升了新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）对零售投资者的吸引力。

自2024年6月底以来，iEdge S-REIT指数截至8月30日实现了15.3%的总回报，成功扭转了2024年上半年高达11.4%的下跌趋势。在8月份，REIT行业的净机构流入超过9,000万新元，而7月份为1,500万新元，该复苏主要受到市场对美联储降息预期的推动。

iEdge S-REIT指数追踪流动性较高、规模较大的S-REITs，指数内31只成分股自6月底至9月9日的中位数总回报为13%，所有成分股均实现上涨。

其中，值得关注的关键S-REITs包括：

凯宝太平洋橡木美国REIT（KORE，SGX: CMOU）：KORE在8月份实现了26.9%的总回报，预期未来股息收益率约为26.35%。截至6月30日，KORE的杠杆比率为42.7%，投资组合出租率为90.7%，利息保障倍数为2.9倍。该信托计划提前偿还2024年和2025年到期的贷款，避免以大幅折扣出售物业，并继续投资于投资组合，以最大化净物业收入，目标是在2026财年恢复分红。

首选美国REIT（SGX: OXMU）：尽管首选美国REIT在2024年上半年报告的可分配收入同比下降92%，但其战略性举措，包括获得5.5亿美元的信贷额度，为未来增长奠定了基础。该信托的租赁量从2023年上半年至2024年上半年翻倍，反映出美国办公租户的信心改善。截至6月30日，该信托的杠杆比率为48.9%，利息保障倍数为2.8倍，投资组合出租率为83.9%。

宏利美国REIT（MANU，SGX: BTOU）：MANU实现了显著的扭转，从2023年上半年247.6百万美元的亏损，转为2024年上半年1580万美元的净收入。在进行资本重组的同时，MANU将继续优化其投资组合，专注于资产、租赁和资本管理，并致力于维持和提升其ESG表现。2023年上半年，该信托的杠杆比率为56.3%，利息保障倍数为2.2倍，预计到2025年底前将暂停分红。

凯宝数据中心REIT（SGX: AJBU）：凯宝数据中心REIT在2024年第二季度经历了超过40%的正租金回报，签署了一项重要的续约合同。该信托近期收购了一处位于东京的数据中心，标志着其进入日本市场，进一步增强了增长潜力。REIT受益于新加坡数据中心租金的上涨，后者占其投资组合估值的53%。截至6月30日，凯宝数据中心REIT的投资组合出租率为97.5%，杠杆比率为35.8%，利息保障倍数为5.1倍。

新达城REIT（SGX:T82U）：新达城办公楼、商场和会议中心的强劲运营表现支撑了其2024年上半年的业绩。该信托的战略性剥离和减债重点也是积极因素。截至6月30日，该信托的杠杆比率为42.3%，利息保障倍数为1.9倍，其他领域的租金回报在2024年上半年呈现高单位数或低双位数增长。

随着美联储降息，S-REITs的收益优势显著提升，传统固定收益投资如债券的收益率通常会下降，使S-REITs提供的更高收益显得更具吸引力。投资者可能会寻求更高的回报，从而推动需求并可能提高市场价值。

S-REIT行业的积极势头及有利的宏观经济条件，为持续增长奠定了基础。机构资金的流入验证了该行业的吸引力。

此外，美联储的降息和未来进一步降低利率的潜力，可以降低S-REITs的融资成本，改善其杠杆比率，使其更易于管理债务并投资于增长机会。