8月美国新屋开工量显著增长，独栋新屋成为推动主力，但成屋库存持续增加可能在短期内抑制房地产商的活跃度，房市前景面临挑战。

新屋开工量强势反弹，独栋新屋增幅显著

根据美国商务部普查局的最新数据，2024年8月美国新屋开工年率较7月增长9.6%，达到135.6万户，成功摆脱7月创下的四年低点。其中，占住宅市场七成的独栋新屋开工年率大幅上升15.8%，至99.2万户。这显示随着房贷利率的下滑，市场对新屋的需求正在回升。

然而，尽管新屋开工量回升，反映未来房屋建设趋势的营建许可增幅却相对温和，环比增4.9%，至147.5万户，较去年同期下降6.5%。独栋新屋营建许可年率仅环比增2.8%，表明房地产商对市场需求的预期保持谨慎。

成屋销售疲软，库存上升改善供应

全美不动产经纪人协会（NAR）发布的报告显示，8月美国成屋销售总数降至386万户，低于市场预期的390万户，也低于7月的395万户，创下去年10月以来的最低销售数据。8月成屋销售年化总数下降2.5%，也远低于市场预期的1.3%。

虽然成屋销售表现疲软，但成屋库存连续第八个月上升，供应量增加0.7%至135万户，创下自2020年以来的最高水平。这一数据表明，随着利率下降，屋主惜售情况逐渐改善，市场供应有所缓解。不过，目前库销比为4.2个月，仍低于正常的5个月水准，显示市场供应仍处于偏紧张的状态。

房贷利率下滑，支撑购房需求

随着美联储在9月18日宣布大幅降息50个基点，将联邦基金利率降至4.75-5.00%区间，房贷利率也同步下降。截至9月13日，美国30年期房贷固定利率降至6.15%，而15年期固定利率则降至5.42%。

较低的房贷利率有望提振房市，特别是对首次购房者来说，降低的融资成本将减轻他们的购房压力。美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，随着房贷利率下降，9月初的新购房和再融资申请数量大幅增加，显示房市需求正在逐渐回暖。

房地产商面临挑战，成屋库存竞争或加剧

专家指出，尽管新屋开工量回升，房地产商可能面临成屋库存上升带来的竞争压力。

随着早前房贷利率居高不下，许多锁定低利率的屋主不愿出售，导致成屋市场供应长期不足，给予房地产商较大的市场空间。然而，随着房贷利率回落，屋主的惜售状况可能会有所改善，成屋供应增加将加剧房地产商的竞争压力。

Pantheon Macroeconomics的资深美国经济学家Oliver Allen表示，尽管2023年新屋销售有所回升，但房地产商似乎对此反应过度，未来几个月独栋新屋建设活动可能降温，因库存已经出现过剩迹象。不过，房贷利率的下降将在一定程度上提振新屋需求，成为房地产商的支撑力量。

未来展望与挑战

未来几个月，随着美联储持续推动宽松政策，房贷利率预计将进一步下降，这有望支撑房市需求回升。然而，市场的核心问题仍然是供应短缺，这一问题并非美联储的政策所能完全解决。

根据NAR的数据，8月首次购房者的比例仅为26%，逼近历史最低点，显示房市负担能力的挑战依然存在。NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，尽管8月的房屋销售令人失望，但随着房贷利率下降和库存增加，未来几个月的销售数据有望回升。