商業用不動産とは？

2023-09-11 16:07:51

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CRE（Commercial Properties）は、主にビジネスを行い、所有者に収入を提供するために使用される不動産です。オフィスビル、ショッピングセンター、工場などです。

定義する

商业地产

商業用不動産の理解

商業用不動産とは、オフィススペース、店舗、レストラン、アパート、生産施設、倉庫など、主に事業を行い、所有者に収入を提供するために使用される不動産であり、米国の不動産市場の約3分の1を占めています。

人々に住む場所を提供することを目的とする住宅不動産とは異なり、商業用不動産は本質的に利益を上げ、収入を生み出すことです。不動産所有者は企業にスペースを借りてお金を稼ぎ、企業はそのスペースを使って事業を運営してお金を稼ぐ。高層マンションのように、企業ではなく住宅テナントを収容している場合もありますが、テナントの毎月の賃料を通じてオーナーに収入をもたらします。

例を挙げる

ハドソンヤードは、ニューヨーク市で最大級の新規商業用不動産開発の一つで、主要デベロッパーはOxford Properties Group、三井不動産USAで、Warner Media、KKR、L 'Oreal America、SAP、Boston Consulting Group、Neiman Marcus、Diorなどの企業がスペースを所有しており、Facebookは150 万平方フィート以上のスペースを賃借しています。

これらの企業は、デベロッパーにオフィスや小売スペースを使用して事業を運営する権利を支払ったり、場合によってはそのスペースを直接購入したりします。

商業用不動産とは？

不動産市場は通常、住宅用不動産と商業用不動産の2つに分けられる。

住宅用不動産は、一戸建て、独立したアパート、マンションなど、特に居住用に設計された不動産で構成される。ゾーニング法により、住宅用不動産を事業用に使用することはできません。裏庭で庭先のセールを開くことはできますが、地下室でレストランを営業することはできません。

商業用不動産とは、オフィスビル、レストラン、ショッピングセンター、アパートなど、金儲け、あるいは金儲けのための場所を提供することを目的とした不動産である。

この2つの区別は、特にアパートに関しては少し曖昧かもしれない。マンションに住む人はいるが、そこに住むためだけに高層ビル全体を購入する人はいない。個々の住戸そのものは居住用不動産だが、建物全体は商業用不動産とみなされる。

商業用不動産は、伝統的に4つのカテゴリーに分けられる：

集合住宅：集合住宅や複数の住戸を持つその他の不動産で、商業用不動産とみなされるには、5戸以上の住戸を持つ必要がある。

オフィスビル：企業がオフィススペースを購入または賃貸し、従業員の仕事場や共同作業の場を提供する。オフィスビルは通常、企業が頻繁にオフィスを移転することがないため、投資家にとって安定した収益をもたらす。オフィスビルは大きく以下のように分類される：

クラスAビル：最も望ましい立地にある最高品質のビルで、フィットネスセンター、庭園、屋上などのアメニティが充実している。
クラスBビル：平均的または古いオフィスビルで、アメニティや豪華さは劣り、通常、郊外や小さな町など需要の少ない地域に立地する。
Cクラスビル：立地条件の悪い低品質のオフィスビルで、通常築20年以上経過しており、大規模な改修が必要な場合がある。

リテール：このカテゴリーには、ショップやレストランなど、消費者に商品を販売するビジネスに使用されるすべての物件が含まれる。小売物件には、ショッピングセンター、店舗通り、単独店舗、レストランスペースなどが含まれる。

工業：工業用不動産には、倉庫や製造工場など、製造業や大規模な商業用倉庫に使用されるすべての不動産が含まれる。多くの場合、住宅地、ショッピング街、商業地区の外側に位置する工業用不動産は、厳格なゾーニング規制の対象となり、通常、単一のテナントまたは事業所有者によって占有されています。

中には、1つのカテゴリーに明確に分類されない建物もある。例えば、病院やセルフストレージ施設は、いずれのカテゴリーにも属さないが、住宅を提供するのではなく、事業を行うために使用されるため、商業施設とみなされる。

同様に、複合用途開発は、異なる種類の不動産を一つにまとめたものである。例えば、アパートとショッピングセンターが組み合わされ、テナントに独立した居住エリアを提供し、ショッピングやレストランに簡単にアクセスできるようになっている。

商業用不動産投資の長所と短所

株式市場への投資と比較して、あらゆるタイプの不動産に投資することには大きな利点があります。物理的な不動産を購入します。

株式に投資するとき、投資している企業が倒産し、株価がゼロになるリスクが常にあります。不動産では、市場が変化しても有形であり、常に価値があります。つまり、不動産はポートフォリオを多様化し、さまざまな種類の資産にリスクを分散させることができます。

しかし、商業用不動産には、住宅用不動産に比べていくつかのユニークな利点があります。

賃貸期間の延長：住宅物件とは異なり、オフィスビルやショッピングセンターなどの商業施設のテナントは長期滞在する傾向があり、投資家にとって安定したキャッシュフローをもたらし、多くのリース期間は数十年に及ぶものです。

高い投資収益率：商業投資は、主に賃貸期間が長く、入居可能なテナントが多いため、住宅不動産投資に比べて高いリターンをもたらす傾向があります。しかし、リターンは、スペース需要と比較して利用可能なスペースの量や全体的な経済状況など、特定の地域の商業スペース市場の影響を受けます。

キャピタルゲイン：商業用不動産を購入すると、所有する建物の価値が上下する可能性があります。歴史的に、住宅市場は断続的な景気後退にもかかわらず年々成長しています。この傾向が続けば、建物の価値は上がり、利益のために売却することができます。

しかし、商業用不動産には欠点があります。

高い初期費用：集合住宅の購入は、一戸建て住宅の購入よりもはるかに高価です。

リスクの高い：商業用不動産は、初期費用が高いだけでなく、潜在的なテナントが少ないため、スペースの賃貸やコスト回収がより困難になる可能性があるため、リスクの高い投資です。また、賃貸期間が長いにもかかわらず、企業の財務状況が安定した収入を持つ住宅テナントに劣る可能性があり、テナントの離職リスクが高まります。特に経済危機の際には、小売業などに大きな打撃を与える可能性がありますが、住宅テナントは依然として住む場所を必要としています。

商業用不動産を購入する方法？

投資家は2つの方法で商業用不動産に投資できます。

直接投資：可能であれば、商業用不動産を直接購入するか、ローンで資金を調達することができます。商業用不動産はリスクの高い投資であるため、このルートは業界での豊富な経験を持つ投資家に最適です。
間接投資CREに投資する人のほとんどは、REIT（Real Estate Investment Trust）を通じて投資しています。これらの企業は不動産ポートフォリオであり、賃料を支払うことで利益を生み出し、株主に分配します。ほとんどのREITは株式のように公開されており、投資家が売買しやすくなります。