8月の米国の新築住宅着工量は著しく増加し、一戸建てが主力となったが、成屋在庫の増加が続くと短期的に不動産業者の活躍が抑制される可能性があり、住宅市場の見通しは挑戦に直面している。

新築着工量は強気に反発、一戸建ての増加幅は顕著

米商務省調査局の最新データによると、2024年8月の米新築住宅の稼働年率は7月より9.6%増の135万6000戸となり、7月に記録した4年ぶりの安値からの脱却に成功した。そのうち、住宅市場の7割を占める一戸建ての稼働年率は99.2万戸に対して15.8%と大幅に上昇した。これは住宅ローン金利の下落に伴い、市場の新屋需要が回復していることを示している。

しかし、新築住宅の着工量が回復したにもかかわらず、将来の住宅建設の傾向を反映した建設許可の増加幅は比較的温和で、前月比4.9%増の147.5万戸で、前年同期比6.5%減少した。一戸建て新築許可の年間率は前月比2.8%増にとどまり、不動産業者の市場需要への期待が慎重であることを示している。

成屋の販売が軟調で、在庫上昇で供給改善

全米不動産仲介業者協会（NAR）が発表した報告書によると、8月の米国の成屋販売総数は386万戸に減少し、市場予想の390万戸を下回り、7月の395万戸を下回り、昨年10月以来の最低販売データを記録した。8月の成屋販売の年間化総数は2.5%減少し、市場予想の1.3%をはるかに下回った。

成屋販売は軟調だったが、成屋在庫は8カ月連続で上昇し、供給量は0.7%増の135万戸と2020年以来の高水準を記録した。このデータによると、金利低下に伴い、家主の売り惜しみが改善され、市場供給が緩和された。しかし、現在の在庫販売比は4.2カ月であり、通常の5カ月水準を下回っており、市場供給が依然として緊張していることを示している。

住宅ローン金利が下落し、住宅購入需要を支える

FRBが9月18日に50ベーシスポイントの大幅な利下げを発表したことに伴い、連邦基金金利を4.75-5.00%の区間に引き下げ、住宅ローン金利も同時に低下した。9月13日現在、米国の30年物住宅ローンの固定金利は6.15%に低下したが、15年物の固定金利は5.42%に低下した。

低い住宅ローン金利は住宅市場を活性化させることが期待されており、特に最初の住宅購入者にとっては、削減された融資コストが住宅購入圧力を軽減することになる。米住宅ローン銀行協会（MBA）のデータによると、住宅ローン金利の低下に伴い、9月初めの新規住宅購入と借り換え申請件数が大幅に増加し、住宅市場の需要が徐々に回復していることが明らかになった。

不動産業者は挑戦に直面し、成屋在庫競争や激化

専門家は、新築住宅の稼働量が回復したにもかかわらず、不動産業者は成屋在庫の上昇による競争圧力に直面する可能性があると指摘している。

以前の住宅ローン金利の高止まりに伴い、低金利をロックしている家主の多くが販売を望まず、成屋市場の供給が長期的に不足し、不動産業者に大きな市場空間を与えていた。しかし、住宅ローン金利の下落に伴い、家主の売り惜しみ状況は改善される可能性があり、成屋供給の増加は不動産業者の競争圧力を激化させるだろう。

Pantheon Macroeconomicsのベテラン米経済学者Oliver Allen氏によると、2023年には新築住宅の販売が回復したものの、不動産業者は過剰反応しているようで、今後数カ月で一戸建て建設活動が冷え込む可能性があり、在庫が過剰になる兆しが出ているためだという。しかし、住宅ローン金利の低下は、新しい住宅需要をある程度引き上げ、不動産業者の支えになるだろう。

将来の展望と課題

今後数カ月、FRBが緩和政策を継続的に推進することに伴い、住宅ローン金利はさらに低下する見通しで、住宅市場の需要回復を支えることが期待されている。しかし、市場の核心的な問題は依然として供給不足であり、この問題はFRBの政策が完全に解決できるものではない。

NARのデータによると、8月の初住宅購入者の割合は26%にとどまり、過去最低に迫り、住宅市場の負担能力を示す挑戦は依然として存在している。NARチーフエコノミストのLawrence Yun氏は、8月の住宅販売は失望したが、住宅ローン金利の低下と在庫の増加に伴い、今後数カ月の販売データは回復する見込みだと述べた。